【二世帯住宅】名義を取り巻く相続トラブル!@誰の名義がベスト?

コラム

2世帯住宅の打ち合わせの後半に必ず出てくる「名義どうする?」という話題。

 

 

決まりもルールもないので、家族間で何となく決めてしまいがちですが、これが後の相続ならぬ争続につながる大きな要因となります。

 

 

しっかりと名義について把握しておきましょう。

 

 

今回は、

・名義って何?
・建物の名義の主流はどの世帯?
・共有名義にすることのデメリットは?
・名義変更する方法
・どの名義にすると相続税が安くなる?
・名義変更でトラブルは発生する?
など、詳しくご紹介いたします。
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名義って何?

名義とは

登記簿に記載される建物および土地の所有者

のことを「名義」と言います。

 

登記簿は通常建築時に主に司法書士などによって法務局で登記作業を行い、登録されます。

 

閲覧は法務局に行き、手数料を払えば誰でもすることができます。

名義は何のために必要?

登記は自分の物に名前を書くのと同様で、他者への対抗要件として使われます。

 

つまり、登記をしない状態で住んでいて、別の誰かがその建物を自分のものと登記してしまったら、それはその人の所有物となってしまうのです。

 

銀行などから住宅ローンの融資を受ける際も、その建物や土地がその人の所有物かどうかを確かめる手段は登記であり、これがなされていないと、担保を付けられないので融資は行われません

 

相続税法の改正により相続に対して関心の高まる近年では、相続財産を計算するときに、その故人の所有している不動産を確かめるためにこの登記が使われて、どの不動産が誰の名義なのかということに注目が集まっています。

建物の名義の主流はどの世帯?

2世帯住宅の際の建物の名義は、共有名義が一般的です。

 

単独名義は、後に記載している贈与の問題や相続時のトラブルの引き金となります。

 

では、どのような名義の分け方をすればいいのでしょうか。

 

これには大きく2つの視点で考えます。

 

1つ目は資金の負担割合です。

 

合計5000万円の住まいで、2500万円ずつ親子で負担した場合は5:5にするべきと言えます。

 

この方法は共用2世帯で使いやすい方法です。

 

2つ目は建物の面積割合です。

 

完全分離の場合は、建物の面積案分がしやすいため、こちらの方法が一般的です。

 

親子で4:6の面積割合であれば、名義も4:6にするといった具合です。

 

ただし、どちらか一方しか資金を極端に出していない時は、贈与とみなされますので1つ目の資金割合のやり方を採用してください。

共有名義にすることのデメリットはある?

相続時にトラブルを起こす可能性があります。

 

親の名義分を他の相続者から買い取る必要があり、費用が掛かります。

 

これを捻出できないと、最悪家を手放す必要が出てきます。

 

例えば、両親と長男家族が同居していたとして、建物の名義は両親が4割、長男が6割とします。

 

両親が死亡した際、両親の建物名義は兄弟に分散されます。

 

仮に次男がいたとすると、この建物の名義は長男8割:次男2割となります。

 

しかし、この建物に住まない次男にとって、この2割の名義は不要となるため、長男はその時の建物の価値に応じた2割を現金で次男に払い、10割を長男名義にする必要が出てきます。

 

この現金を用意できないケースが多発していることがデメリットと言えます。

名義変更する方法は?

名義変更する方法

司法書士に依頼して、登記簿の内容を変更しましょう。

登記費用は20万円~30万円程度は覚悟してください。

 

ご自身で手続きも可能ですが、相当な専門知識が求められるのでお勧めしません。

どんなケースで名義変更する?

所有者が死亡した際に、その不動産を引き継ぐ人(相続人)の名義に変更をします。

 

また、相続対策の「生前贈与」として名義変更されることもあります。

 

一般的に生前贈与というと節税のイメージが強いですが、この場合は相続発生時に親族間でのトラブルを防ぐために行われます。

 

なぜ不動産の節税対策に使われないかというと、生前贈与、すなわち相続時精算課税制度は相続発生時に贈与時の価値を基準に課税されるシステムなので、株などその財産の値段が大きく値上がる可能性のあるものを贈与する時に、節税の効果を発揮するもので、価値の下がる建物や、価値の変わらない土地には向かないと言えます。

 

よって、建築後に名義変更を節税目的で行うケースはほぼないと言え、お金をかけて生前に名義を統一して相続トラブルを回避したい場合のみが想定されます。

どの名義にしておくと相続税が安くなる?

極論を言えば、土地も建物のもすべて子世帯の名義にすることが、相続税が最もかからない方法です。

 

なぜなら、親の名義がない=相続財産とみなされないからです。

 

ですが、先述の通り2世帯の資金全てを出せる子世帯は殆どいないでしょう。

 

よって、現実的な策は親子の共用名義にしておくことです。

 

この時もできる限り子世帯の持ち分割合を多くしたいですが、ズルをすると贈与税が掛けられます。

 

なので、正攻法で子世帯の持ち分割合を増やす方法をご紹介いたします。

 

「住宅資金贈与の特例」を使います。

これは、直系尊属からの贈与が最大800万円(平成30年・長期優良住宅の場合)非課税になる特例です。

 

例えば、4000万円の建物を購入し、親が1600万円、子が2400万円ずつ出資すると割合は4:6となります。

 

ここで、特例を使い親から子に800万円贈与すると、出資割合は親が800万円と3200万円となり、2:8の割合となります。

 

こうすることで建物の持ち分が2割減るので、相続時に課税される額も減らすことができます。

 

ただし、この特例は建築時期によって金額が異なり、年々減額されているので、その都度制度の内容は確認を取ってください。

名義変更でトラブル発生?相続で問題にならないようにすべきこと

名義変更でトラブルが発生した事例

兄弟の敵は妻?

長男が親の土地で家を建てたとき、次男との間では長男がその土地と建物を引き継ぐことで合意していたため、名義変更は行われませんでした。

 

しかし、実際に相続が発生すると次男の主張が急変

 

次男の持つ相続割合分の土地を買い取れと長男に言ってきました。

 

現金のない長男は、仕方なく両親の土地を売却し、家を失った代わりに現金を作り遺産を分割しました。

 

兄弟で合意したのになぜ、、、?

 

それは、次男の妻が関係していました。

 

お金をもらえるチャンスを見逃すことが嫌だった次男の妻は、次男に圧をかけて相続を争続にしてしまっていました。

 

兄弟の妻が裏で暗躍しているこのケース、実はすごく多いらしいです。

祖父の土地

最近では滅多に発生しませんが、昔は亡くなっても名義を変える手続きをしないことが多かったそうです。

 

理由は単純に費用が掛かることだからです。

 

両親が無くなったので、土地建物の名義を変えようと手続きしたところ、それがとっくに他界した祖父の持ち物であることが判明。

 

この場合、まず祖父の相続処理からしなくてはならないため、祖父の法定相続人(両親の兄弟)から印鑑証明やら戸籍やらを入手しないとならないのです。

 

当然亡くなっている人もいるため、その場合はその人の子孫のもとに行く必要が出てきます。

 

移動だけでも大変なのに、その人たちと相続の話をしないといけない。

 

中にはお金を請求してくる親戚もいるかもしれない。

 

もう考えただけでも恐ろしいですね。

 

名義変更はその都度行わないと、後世に多大な迷惑をかけてしまいます。

相続でトラブルが発生しないようにすべきこと

1 事前に家族会議をして持ち分を決めておくこと

家族会議となると妻を入れないケースが多いが、入れないなら絶対に口は出させないこと。

 

もし口を出すなら最初から出すこと、これを徹底してください。

2 親が生命保険など現金を子に残す

名義変更の一番の問題は、現金を残す親が少ないことです。

 

現金を残しさえすれば、土地の名義のやり取りは至極スムーズに終わるものです。

 

相続は最後の親の責任です。

3 最新版の登記簿を確認しましょう。

知らない親戚の名前がないか要チェックです。

 

古い土地や建物だと半数の方は亡くなった方のお名前が残っていると言います。

 

名義変更はその都度行いましょう。

まとめ

2世帯住宅にすることで、小規模宅地の評価減の特例などで、相続は有利に働くことが多いです。

 

ただし、これは親族の理解があって初めて成り立つものです。

 

うちは仲が良いから、なんて油断している人ほど裁判まで行く泥沼化になっています。

 

とりわけ持ち分は大切な要素なので、よく話し合い、分からなければ専門家に迷わず相談しましょう。

 

 

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