二世帯住宅で家賃収入を得るのは得策?!メリット・デメリットなど検証

マネー

二世帯住宅は、標準的な家族構成(4人)の住宅を建てる場合に比べて、相応の費用が増えますが、倍になることはなく、二世帯分の収入や親の敷地を利用するなどで、1世帯当たりの費用負担では割安感があります。

 

 

また、どちらかの世帯スペースが空き家となった場合、その有効活用としては賃貸が考えられ、立地条件によっては、初めから賃貸を予定した二世帯住宅、あるいは賃貸併設二世帯住宅としている場合もあります。

 

 

今回は、

親世帯の部屋が空き家になった時の利用法
二世帯住宅で家賃収入を得ることのメリット
二世帯住宅で空き家を一部賃貸することのデメリット
二世帯住宅の賃貸併用の間取り
二世帯住宅の賃貸併用の口コミ

など、二世帯住宅の家賃収入に関する、気になる情報を詳しくまとめました。

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親世帯の部屋が空き家に?!利用法は?

親世帯の部屋が空き家になる割合はどれくらい?

あるハウスメーカーの調査では、築30年前後の家に住む家族構成で、約60%は親世代が亡くなっているとのことです。

 

そして、空いた親世帯の住居に孫世代夫婦が入居していたのは24%ほどとのことです。

 

国の施策である長期優良住宅は、住宅の寿命を90~100としており、親から子へ、そして孫の3世代へと引き継ぐ住宅を目指しています。

 

ですから、長期優良住宅が標準仕様になりつつある現在の新築では、例え一時的に空き家になっても、やがては利用されるようになるのでしょう。

 

しかし、先のハウスメーカーの調査では、最終的に孫世代が結婚して二世帯住宅に入る割合は50%ほどと予測しています。

空き家はどう利用される?

上で空き家になった残り50%の活用方法には、賃貸とする方法が一般的でしょうが、現在では民泊に利用することも考えられます。

 

ただし、賃貸や民泊に転用するためには、新築時にある程度はそれらに応じた間取りとしておく必要があり、転用時には用途に応じた相応のリフレッシュやリフォームが必要になります。

 

また、民泊とするには、行政的な手続きや管理が伴うことにも注意が必要です。

二世帯住宅で家賃収入を得るメリット

維持管理費が補完できる

二世帯住宅の片方、あるいは併設した賃貸のスペースからの収益は、

ローン返済や固定資産税、そして建物の維持管理費を補完

してくれます。

 

ただし、賃貸とするには、それに適した立地条件や二世帯住宅のタイプとしておくことが必要となります。

 

建物については、

完全独立型
リフォームしやすい間取り

としておくべきで、立地については、駅から徒歩圏内が一般的な条件になるでしょう。

節税できる

二世帯住宅の片方を賃貸にして収益を得るようになると、確定申告が必要になります。

 

もちろん利益がでれば所得税がかかりますが、賃貸部分に要しているローン利息や固定資産税、そしてメンテナンス・リフォーム費用も経費として計上でき、オーナーが給与所得者であれば、合算して申告できますので節税になります。

毎月どれくらいの収入が見込める?

賃貸物件が都市圏内で単身者用の1LDKであれば10万円前後、ファミリータイプでは10~15万円ほどが相場でしょうが、部屋数によっては20万円近くなることもあります。

 

 

なお、これは完全独立型の二世帯住宅で、一部でも共有している場合の需要は難しいと思います。

【二世帯住宅】空き家を一部賃貸することのデメリット

リフォームが必要

二世帯住宅の1世帯分を賃貸にする場合、完全独立型のものでもリフレッシュ工事が必要で、一部でも共有としている場合や、内部で行き来できるような間取りの場合には、何らかのリフォーム工事が必要になります。

 

ですから、二世帯住宅の片方を賃貸とするには、それらに要する

費用
賃貸料
税金

などとも合わせて検討しておく必要があります。

 

 

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需要が少ない

一般的な賃貸アパートやマンションに比べて、賃貸併用の二世帯住宅では、借りる人とオーナーとの距離が比較的近くなります。

 

 

これには、

コミニュケーションが図れる
近所付き合いができる

などの良い面がありますが、反面では、煩わしさや気遣いにも繋がり、一般的には後者の方が多いように思います。

 

 

そんな中で、一般的なアパートやマンションではなく、あえて二世帯住宅を選ぶユーザーは少ないのではないでしょうか。

プライバシーの確保がより慎重になる

上では、借りる側の事情を述べましたが、オーナー側にも視線や音などのプライバシー確保に対して、今まで以上に慎重にならざるを得ないでしょう。

 

 

これらはストレスにもつながり、生活スタイルが変わってしまうかもしれません。

 

 

二世帯住宅では、同居型や分離型などのタイプによって、プライバシーとコミニュケーションとがそれぞれに考えられますが、賃貸ではプライバシーの確保が最優先になり、それに応じたプランやリフォームが必要になります。

 

 

合わせて、防音・防犯も重要な要素となります。

【二世帯住宅で家賃収入】こんな人がおすすめ!

 

まず立地条件が、駅から徒歩圏内にあるなど、需要が見込まれる地域であること。

 

 

そして、内部で行き来できるタイプであっても、独立型の二世帯住宅で、賃貸とするための大掛かりなリフォームを必要としないこと。

 

 

さらに、賃貸用の駐車場スペースがあることも重要でしょう。

 

 

これらを満足していれば、チャレンジしてみる価値はあると思います。

 

 

そして、あまりにも当たり前すぎる前提ですが、空き家になれば賃貸にすればいい、などと安易には考えない方がいいと思います。

【二世帯住宅】賃貸併用のおすすめ間取り

【二世帯住宅】お隣感覚の賃貸併用間取り

出典:セキスイハイム信越

 

このプランであれば、片方を賃貸とする時に必要なのはリフレッシュ工事だけで済むでしょう。

 

 

各世帯の玄関は南西と北東とに離れていますが、二方向道路の敷地は少ないため、北東の玄関を南側に移動させたプランであれば、より汎用性が上がると思います。

 

 

なお、二階バルコニーの位置もずらされており、各世帯のプライバシーに配慮したものでしょう。

二世帯住宅+賃貸3戸の間取り

 

出典:京王不動産

 

これは、2階と3階が独立型の二世帯住宅となっており、1階は1Kの単身者用の賃貸としています。

 

 

同じ賃貸でもファミリータイプよりも単身者用の方が需要がありますから、目的が明確です。

 

 

また、二世帯のどちらかが空き家となった場合も、2階にある3階用の玄関・階段ホール部分の2階住居部分に通じる出入り口を閉鎖すれば、ファミリータイプで賃貸することも可能です。

 

 

その場合、2階が賃貸となるのでしょうが、少し汎用性のある間取りにリフォームする必要があるかもしれません。

テナント貸しを併設した二世帯住宅の間取り

出典:ヤマダ・エスバイエルホーム

 

二世帯住宅専用の玄関はピロティ奥にある階段から上がった2階にあり、1世帯となった時には、1階の東側の住居スペースも賃貸できそうです。

 

 

ですが、内部に共有の階段がありますので、撤去・閉鎖などのリフォームが必要になります。

 

 

駅近くなど、人通りのある住宅の一角にありそうなプランで、奥行きのあるピロティは表通りから隔離する役割もあり、静かさと落ち着きのある空間は、お洒落なカフェテラスにも活用できそうです。

 

 

このように、併設するテナントの利用目的を明確にし、テナントを意識したピロティの作り方は、テナントの職種を限定しますが、建物のイメージを損なうことなく、確実に需要を作り出す方法でもあると思います。

二世帯住宅+賃貸7戸の間取り

 

出典:大和ハウス工業

 

これは、1・2階と3階の一部を単身者・ファミリーの賃貸とし、3階の一部と4階を二世帯住宅とした併用ビルです。

 

 

内部のエレベーターは4階世帯の専用で、3階の世帯と4階の世帯での行き来は出来ない完全独立タイプの二世帯住宅となっています。

 

 

ですから、オーナー家族が1世帯になった場合には、3階部分を賃貸とすることが可能です。

 

 

賃貸戸数もこれくらいになると、賃貸収入が主目的で、立地条件が最大の需要条件になるでしょう。

二世帯住宅+賃貸9戸の間取り

 

 

 

 

 

出典:大和ハウス工業

 

これも賃貸収入が主目的の二世帯住宅で、エレベーターは、各階使用となっています。

 

 

このプランでは、2階の全面道路側の1室が教室になっており、前もって予定しているテナント入居者に合わせたものでしょう。

 

 

4階と5階のオーナー家族の行き来には専用の階段が設けられており、防火扉を閉じれば、4階部分も賃貸に変えられます。

 

なお、2階のテナントやエレベーターの各階利用もあって、不特定の人の出入りがあるため、防犯設備を十分にしておく必要があります。

 

 

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二世帯住宅で賃貸併用の口コミ・評判!

悪い口コミ

空き家リスクとローンリスク

一般的な二世帯住宅で、1世帯になった時の空き家部分を賃貸に出すためには、立地条件やプライバシーなどを考慮しなければならない問題があり、空き家リスクは比較的高いと思います。結果、ローンの返済リスクとなる場合もあります。

経営リスク

二世帯住宅を賃貸にした場合、あるいは賃貸を併設した場合、オーナーは事業者となり、上に挙げた空きリスクや経営リスクなどを負わなければなりません。
日常のメンテナンス管理やそれに伴う費用、入居時のリフレッシュ費用、そして建物の減価償却などが、経営者としての仕事となり、時には入居者間のトラブル解決を行わなければならない時もあるでしょう。
これらの全てが経営リスクとは思いませんが、オーナーとしての負担が増えることには違いありません。

良い口コミ

住宅ローンのほとんどを家賃でまかなえた

子世帯夫婦との二世帯住居を建てたが、間もなく転勤になり空き家を賃貸に出したら、住宅ローンのほとんどを家賃でまかなえた、と言う口コミがありました。
これは、二世帯住宅の空き家利用の理想的な姿だと思います。ですが実際には、上で述べたように固定資産税や維持管理費などと相殺すると、家賃を丸々住宅ローンに充てることは難しいでしょう。それでも、空き家にしておくよりはましだと思います。

相続税が安くなった

同居している配偶者や子どもが土地を相続する場合、敷地面積330m2までは評価額が80%減となります。この場合の同居には、二世帯住宅のタイプを限定しておらず、完全分離型も含まれています。
また、同居していなくても相続物件が賃貸併用住宅の場合は、賃貸部分とみなされる敷地に対しての評価額が50%減となり、二世帯住宅の1世帯部分を賃貸している場合もこれに相当します。
このように、二世帯住宅や賃貸併用住宅の相続に対する特例は色々あり、国税庁の「貸家建付地の評価」や「小規模宅地等の特例」などで説明されていますが、複雑なため、できれば専門家に相談する方がいいでしょう。

環境の整った住宅に住める

この評価は借りている人の評価ですが、二世帯住宅が立っている環境が以前から気に入っており、住んでみたいと思っていたので大満足、という口コミがありました。
一般的に二世帯住宅の建っている地域は、住環境が整っており、中には高級住宅街もあります。そんな中でアパートやマンションは少なく、まれにあっても高い家賃で二の足を踏むことがあります。ですが、そんな地域で二世帯住宅の空き家があればラッキーで、特に子どもがいる家族には最適ではないでしょうか。

まとめると

初めから収益を目的とした賃貸併用二世帯住宅の場合は、メリット・デメリットも調べた上のことでしょうが、一般的な二世帯住宅を賃貸とする場合には、空き家リスクや不慣れな賃貸経営も覚悟しなければなりません。

 

 

一方、立地条件や建物に魅力があれば、住宅ローンの返済や節税にもなり、将来設計の幅も広がると思います。

まとめ

国の統計では、人工減少の中でも世帯数は増えており、2019年がピークと言われています。

 

 

つまり、単独世帯が増えてきており、二世代以上の同居住宅が減少している傾向になっているのです。

 

 

そんな中で、新築で二世帯住宅を計画する際には、空き家になった時の活用方法も十分に計画しておくべきでしょう。

 

 

その際の活用方法には賃貸とするのが一般的でしょうが、現在では民泊の選択肢も可能となっています。

 

 

なお、賃貸・民泊のいずれにおいても、それに適した間取りが必要ですから、リフォームも含めて初期の段階で、それらに対応しやすい設計としておくことを勧めます。

 

 

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