【二世帯住宅】小規模宅地等の特例で相続税がガクっと下がる!?適用のケースも+

マネー

二世帯住宅に住む際に、「小規模宅地等の特例」を知っておく必要性があることをご存知でしょうか?

 

 

適切な手続きを行うことで適用されますが、場合によっては適用されないこともあります。

 

今回は、

・【二世帯住宅】小規模宅地等の特例って何?
・【二世帯住宅】小規模宅地等の特例が適用されるケース
・【二世帯住宅】小規模宅地等の特例が適用されないケース
・【老人ホームに入居】小規模宅地等の特例は適用?

など、二世帯住宅の「小規模宅地等の特例」に関する気になる情報を、詳しくまとめました!

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【二世帯住宅】小規模宅地等の特例って何?

 

 

小規模宅地等の特例て何?
何だか難しそう…!
と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

 

そこでこれから、小規模宅地等の特例の概要やメリットを紹介します!

小規模宅地等の特例とは

 

 

小規模宅地等の特例とは、親族から不動産を相続した場合に、発生する相続税を安く抑えることができる方法の一つです。

 

 

親族から不動産を相続した時に相続税が発生しますが、様々な方法で相続税を安く抑えることができます。

 

 

今回の場合は二世帯住宅なので、二世帯住宅に住む二世帯の間で行われる相続に対して、適用されるかどうかが決まることになるでしょう。

小規模宅地等の特例のメリット

 

 

小規模宅地等の特例が適用されることで、様々なメリットがあります。

 

 

特例が適用されるには様々な条件を満たす必要性がありますが、二世帯住宅に住んでいて、不動産を相続する予定があるのであれば、覚えておいて損はありません。

 

 

それでは、小規模宅地等の特例のメリットについて紹介します!

相続税が大幅に減額される!

 

 

小規模宅地等の特例により、大幅な相続対策ができるのが最大のメリットと言えるでしょう。

 

 

どのくらい減額されるのかというと、なんと最大80%まで相続税が減額されます。

 

 

他にも相続税を減額する方法があるとはいえ、頑張っても最大65%までしか減額されません。

 

 

 

条件を満たす必要性があるものの、最大80%まで減額されるというのは凄まじいものであることが分かるでしょう。

 

 

特に二世帯住宅は遅かれ早かれ、自動的に親世帯から子世帯へ相続されるものなので、通常数百万円の相続税がかかるところを、80%も安く抑えられるのは非常にありがたいですよね。

 

 

例えば1000万円の相続税がかかった場合、最大200万円まで減額されることになります。この特例を有効活用するためにも、適用される条件を満たすことが大切です。

【二世帯住宅】小規模宅地等の特例が適用されるケース

 

 

最大で相続税が最大80%も減額される以上、ぜひとも特例を活用したいものです。

 

 

しかし、特例が適用されるには、いくつかの条件を満たさなければなりません。

 

 

それでは、小規模宅地等の特例が適用されるケースについて紹介します!

小規模宅地等の特例が適用される前提条件を満たす!

 

 

小規模宅地等の特例が適用されるか確認するために重要なのは、

子世帯に相続される不動産が、特例の対象になるかどうかです。

 

 

建物そのものよりも、相続される不動産が重要になるので、まずは前提条件を満たしていなければなりません。

 

 

その条件とは、

・同じ二世帯住宅に親子が住んでいること
・建物の名義が親になっていること
・子世帯がその部屋の家賃を支払っていないこと
・被相続人がなくなってから、10ヶ月以内まで所有者として住んでいること

これら4つの条件を満たす必要性があります。

 

 

これらの前提条件と、小規模宅地等の特例の適用条件を満たすことによって、晴れて相続税を安く抑えることができるでしょう。

【二世帯住宅】玄関共有がポイント!

 

 

二世帯住宅には、大まかに

・完全同居型
・部分共有型
・完全分離型

の3種類の住居スタイルがあります。

 

 

この中で小規模宅地等の特例が適用されやすいのは、部分共有型と完全同居型の2種類です。

 

 

これらの住居スタイルは玄関が一緒になっているため、一緒に住んでいることを証明しやすくなります。

 

 

逆に玄関別になっている部分共有型や完全分離型は、住まいが別々になっていないことを証明しにくい、もしくはできないため、小規模宅地等の特例が適用されない可能性があるでしょう。

 

 

したがって小規模宅地等の特例を適用させるためには、「玄関を一緒にしておいた方が良い」ということになるでしょう。

 

 

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【二世帯住宅】区分所有登記を行わない!

 

 

区分所有登記とは、

マンションやアパートなどのように、同じ建物に住んでいても、お互いに各部屋を別々に登記することです。

 

 

区分所有登記が行われていないということは、同じ建物に二世帯が一緒になって生活している、ということを証明することができます。

 

 

小規模宅地等の特例を適用させるためにも、二世帯住宅で区分所有登記は行わない方が良いでしょう。

 

 

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【二世帯住宅】小規模宅地等の特例が適用されないケース

 

 

二世帯住宅において、小規模宅地等の特例が適用されないケースがあります。

 

 

上記の条件を満たしていないことはもちろん、他にも様々な条件があります。

 

 

それでは、小規模宅地等の特例が適用されないケースについて紹介します!

【二世帯住宅】区分所有登記している

 

 

上記で区分所有登記されていない二世帯住宅は、小規模宅地等の特例が適用されると説明しましたが、逆に区分所有登記されている場合は適用されません。

 

 

区分所有登記されているということは、同じ建物に住んでいたとしても、それぞれの部屋が別々の部屋として成立してしまっているので、たとえ相続したとしても特例は適用されないでしょう。

 

 

この状態のままでは、小規模宅地等の特例が適用されないので、特例を適用とするには子世帯が所有している区分を、親世帯のものとするために名義変更を行う必要性があります。

 

 

名義変更を行うことで、各部屋の名義が全て親世帯になり、特例が適用されるようになるでしょう。

 

 

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【二世帯住宅】住まいが別々の棟になっている

 

 

1階と2階で住まいが分かれているだけなら特例が適用されますが、

もし住まいが別々の棟に分かれている、完全分離型の二世帯住宅だった場合は、特例が適用されにくくなるでしょう。

 

 

これは区分所有登記されていない場合でも、適用されない可能性があるので、住まいを別々の棟に分ける場合は注意が必要です。

 

 

この例に限らず、もしも税務署から別々の建物だとみなされた場合は、全て小規模宅地等の特例が適用されないと思って良いでしょう。

【老人ホームに入居】小規模宅地等の特例は適用される?

 

 

両親が介護を必要としていた時など、様々な理由で、老人ホームに入居することもあるでしょう。

 

 

しかし、小規模宅地等の特例の観点からみると、両親と同居していない形になるので、

特例が適用されないのでは?

と疑問に思う方もいらっしゃると思います。

 

 

それでは、老人ホームに入居していても、小規模宅地等の特例が適用されるケースと、されないケースについて説明します!

小規模宅地等の特例が適用されるケース

 

 

老人ホームに入居していても、小規模宅地等の特例が適用されるケースは、以下の通りです。

被相続人が介護を必要とし、老人ホームに入居した場合

被相続人が要介護認定を受けて老人ホームに入居した場合、当然ながら二世帯住宅には被相続人が住まなくなるので、子世帯だけが暮らしている状態になります。

 

 

ただ、この場合でも『介護が必要になった』ことで老人ホームに入居したので、小規模宅地等の特例が適用されます。

 

 

もし被相続人が亡くなったとしても、相続される直前まで被相続人が二世帯住宅に住んでいたものとして扱われ、特例を適用して相続税を安く抑えることが可能です。

 

 

ポイントは被相続人が老人ホームに入居する直前まで、子世帯が同居していたことなので、注意しましょう。

被相続人が老人ホームに入居する前から、二世帯住宅に親族が住んでいる場合

 

 

被相続人が老人ホームに入居する前から、配偶者などの親族が二世帯住宅に住んでいる場合も、小規模宅地等の特例が適用されます。

小規模宅地等の特例が適用されないケース

 

 

老人ホームに入居していても、小規模宅地等の特例が適用されないケースは、以下の通りです。

被相続人が要介護認定を受けていない場合

老人ホームといっても、中には要介護認定を受けていない人が入居できる施設があります。

 

 

要介護認定を受けていないということは、

「多少の介護を受けていても自立できている」、とみなされるので、小規模宅地等の特例が適用されません。

 

 

要介護認定を受けるためには要介護認定の申請を行わなければなりませんが、もし申請中に相続することになった場合でも、小規模宅地等の特例が適用される可能性があります。

 

 

なお、要介護認定の申請には、1ヶ月程度かかるので注意しましょう。

被相続人が老人ホームに入居した後に、二世帯住宅を他人に貸した場合

 

 

小規模宅地等の特例が適用されるのは、被相続人が老人ホームに入居した後も、親族のみが住み続けている場合です。

 

 

もし老人ホームに入居した後に他人に貸したり、親族以外の誰かが住んでしまうと、その時点で小規模宅地等の特例の適用外となってしまいます。

まとめ

 

 

不動産を相続した時に発生する相続税は高いため、少しでも安く抑えるに越したことはありません。

 

 

様々な方法で相続税を安く抑えることができますが、中でも便利なのは小規模宅地等の特例です。

 

 

特例の条件を満たして、効率良く相続税を安く抑えてみましょう。

 

 

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